分析人口与房价的关系，这些城市对房价没有支撑！

文/子木

“劝人买房不是傻就是坏。”买房的时候看什么？看看人口和房价的关系？人口和房价的分析告诉我们什么是城市房价的支撑。

最近在网上，经常看到这样的言论。对吗？

对了，先说一些数据吧。

1、2021年中国城镇住房比例为1.09，一二三线城市为0.97、1.@ >08 和 1.12.

2、2021年出生人口1062万，创1949年以来新低，总和生育率降至1.15，远低于发达国家水平。

3、2022年2月，全国商品房待售面积高达7亿平方米，创六年来新高。

4、东北鹤岗化在全国蔓延，多地出现几百元/平方米的房价。

......

我可以找到很多这样的数据，并现实地证明：

房地产市场确实在萎缩，而且早已从黄金时期成长起来。转向青铜，甚至是黑铁，这是不可逆转的趋势，不要抱任何幻想。

如果你觉得不错，那么这篇文章就到这里了。

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但是这个时候，你突然觉得不对劲了，那么恭喜你，下面的文字或许对你有帮助。

我们来看另一组数据。

3月，北京二手房成交15771套，较2月增长90.93%。尤其是3月29日，二手房网上签约量达到1285户，创一年半以来单日新高。

中关村、望京、潮庆等板块，二手房交易火爆，房价开始上涨。

现在看来去年底说服北京买家上车了，看来不傻不坏，倒是抄底，省了不少钱。

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北京≠鹤岗。

这是一个连街上玩尿的小宝宝都懂的道理，可惜有些人不懂，也许不是不懂，只是屁股决定了头.

中国有太多的城市，每一个都是独立的个体。有的城市是“城市群”，有的城市是“鹤岗化”。两者的比例是2:8。

也就是说，说服人们在80%的城市买房是在欺骗别人，而20%的城市仍然是未来抗通胀的好投资产品。

而人口是所有城市之间竞争的重量。

这几天，全国各地都公布了人口数据。我们必须深入讨论这个问题，然后才能在下一次购房决策中做出最佳选择。

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我们先来看看省市两级的人口流动情况。

从图中可以看出，全国大部分省市的人口自然增长率（自然人口增长率=出生人口-死亡人口）为负值。

过去我们一直在谈论人口红利，现在已经完全沦为历史了。

生孩子最多的三个省份是广东、河南和山东。去年出生人口是118.310,000, 79.30,000, 75.040,000，而10年前，这些数字是109.440,000, 121万和110 万。

只有广东的老大哥还在坚持，河南和山东的光环已经褪去。

隔壁老王的女儿说生二胎太贵，养不起。老李的儿子说，疫情让生意难做，怕生不出最好的生活。

生孩子已经成为一种奢侈消费。

从这个角度来看，一个城市未来的人口增长不再是人口出生，而是人口流入，即A市的人去B市。

从图中可以看出，全国近一半的省市人口净流出。最糟糕的是河南省。去年人口外流高达64.33万人。

河南省是民族振兴发展建设的第一贡献者，但产业的落后也导致当地劳动力大量流失。

一搜河南公司，全是Missing、双汇、三全、威龙、Missing You、十三香、联华味精……这些公司无法提供高薪工作，人才难留。

河南人口基数大，高考难度极大。这几年，凡是有一点本事的人，基本都会选择让自己的孩子出去。

倒数第二个地方是黑龙江，与河南性质相似。地方产业转型艰难，年轻人流失严重。过去，我们也提到了振兴东北。后来声音越来越小，衰退已成定局。

北京也属于净流出阵营。很多人判断北京楼市已经死了。实际上没有。

北京近年来一直在实施“非首都功能”，关闭了大量批发市场和工厂。同时，部分国企、央企转入雄安。

这种人口损失是由政策强制执行的，而不是自然的。

每天都有大量年轻人踏上这片热土，也有无数中年人舍不得离开。无论是家庭资源还是工作能力，都是扑克桌上的筹码。

但是，“非首都功能缓解”将继续对周边卫星城楼市造成不利影响，必须注意。

最强阵营中，江浙地区天时地利人和。毋庸置疑房价下跌最惨城市名单，湖北排名全国第二，人口净流入59.83万，令人惊讶。

湖北本身对全国人口本身没有吸引力。发生了什么？

这也需要从城市人口列表中找到答案。

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今年的人口净流入名单也是历史性的一页。

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武汉以120.12万人领跑全国，甚至比成都和杭州高出5倍，比前十名的总数还要多。

而1364.89万人的成绩再次让武汉反超郑州，居中部地区第一。

前段时间我去武汉出差。一位老人告诉我，疫情过后，武汉仿佛醒了过来，有了英雄的气息。

他说，没有经历过武汉疫情的人，根本不知道当时的武汉有多艰难。

这座城市被封锁了两个多月，每个人都生活在对未知的恐惧中。在没有任何管理经验的情况下，他们一步步踩坑，顶着压力一步步往前走。

武汉人不虚伪，没有怨言。

疫情过后，武汉光电信息、汽车产业、大健康三大产业强势复苏，经济开始运行。

2021年武汉第二产业增加值达到6208.34亿元，增长11.5@>1%，第三产业增加值达到11064.21亿元，增速高达11.5@>3%，懂经济运行，有人口数据支撑。

而且很明显，这两年，身边的湖北年轻人都会选择武汉作为他们的最终归宿。

一方面，当你到了你的年龄，不能留在一线时，你只能选择离家最近的一些最好的城市。另一方面，武汉相对现实的房价也增加了人们的回归意愿。

其实武汉最大的优势在于高校。数以百万计的大学生是天然的优质人力资源。只要吸引投资并留住，城市的潜力就会被充分激发。

成都和杭州是老式的人口虹吸城市。成都的主要问题是产业不够强。城市宣传做得很好，但是当地年轻人知道工资不高，还需要时间沉淀。

杭州是江浙第二大城市，产业创新，经济发达，但问题是房价太高。

这几年为了赶上亚运会，开工建设，疯狂卖地建城，地价拉动房价。滨江、上城、西湖的房屋已达到每平方米4、50,000套。在余杭、萧山等地，价格已经涨到了1.5@>5万/平方米左右。

高房价限制了人口流入，加之杭州大型工厂被疫情压垮，纷纷裁员，整体购买力下降，止赎数量已达全市首位国家。

GDP和武汉一样，房价却是武汉的两倍，房地产泡沫会逐渐暴露，这也解释了为什么近两年很多江浙年轻人选择宁波而不是杭州.

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让我们关注列表的底部。

天津，净流出13.6万人，石家庄，净流出3.68万人，唐山，净流出1.5@>1万人……

我之前说过，东北化的第一站一定是河北。

节能减排、碳中和战略实施以来，河北赖以生存的产业体系开始走下坡路，经济发展举步维艰。

河北也大力鼓励高新技术产业的发展。然而，高科技需要人才，而所有的人才都被北京吸走了。

北京与上海、广州、深圳不同。主要产业结构为第三产业、高新技术和金融。这些产业很难带动周边城市的发展。

深圳也有华为，可以带动东莞，广州有小鹏汽车，带动肇庆工厂。

北京的虹吸力，连天津都搞不定。

新中国成立初期，天津一直仅次于上海。 1949年以6.84亿元位居全国第二。2.65亿位居全国第三。

去年房价下跌最惨城市名单，天津跌出全国前十，经济不温不火，年轻人纷纷离开北京。

经济带动人口，人口反映房价走势。

天津的房价已经连续几年下跌。今年，他们已经触底反弹。结果，他们又遇到了疫情。除了学区房能抗跌保值外，其他楼盘的价值都被多年积累的存量所淹没。

石家庄已成为全国最没有存在感的省会城市。

这几年，天津一直低迷，之前大力宣传的正定新区，给当地炒房者上了一课。

目前看来，京津冀一体化似乎只剩下了。

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只有把握人口流动趋势，才能懂楼盘密码。

以前我们觉得“东北化”这个概念还很遥远，但现在我们发现它传播得很快。

疫情正在催化城市格局，进行生态反应。

在一些基本面较差的城市，受一波疫情影响，经济难以复苏。此时，人们只能迁移到其他城市，以寻求更好的赚钱机会。

任何增加或减少都会在城市之间造成差距。

对于购房者来说，他们必须深刻了解自己在哪里，经济是繁荣还是衰退，人口是流入还是流出。

“人口长期观”不再适用，“人口短期观”才是硬道理。

当你所在的城市逐渐转向东北时，这个时候就要禁止投资买房了，甚至可以大胆的租房子。

把钱花在更有价值的地方。

结束